계약하기
계약은 사법상의 일정한 법률적 효과의 발생을 목적으로 두사람 이상의 의사의 합의에 따라 성립하는 법률행위라고 할 수 있겠다. 계약서는 부동산 전문 변호사가 미리 작성 인쇄해 놓은 공동서류이며 seller, buyer, agent 모두를 고르게 보호할 수 있는 표준 문서라고 볼수있다.
부동산업자와 함께 쓴 오퍼가 수락되면 계약이 성립된 상태이므로 일방적인 해약이 어렵게 된다. 부동산 계약은 꼭 서면으로 작성해야만 효력이 발생되므로 구두로한 약속은 구속력이 없음을 잊지 말아야 겠다. 또, 해약을 자유로이 할수도 있으나, 상대방이 해약으로 인한 손해를 입었을때는 그에 대한 보상이 있어야한다.
미국인들은 계약에 엄격하고 능숙하므로 서명하기전 충분한 이해와 확인이 필요하며 반드시 buyer 측이나 seller측 당사자들을 보호하는 조건조항(CONTINGENCY)을 첨부해야 한다.
계약은 쌍방의 계약자들의 선의의 BONA FIDE 뜻으로 임해야하며 허위나 사기성이 있어서는 안된다.
Seller는 본인이 소유하고 있던 주택이었던 만큼 문제가 될만한 사항들은 미리 알리고 buyer 역시 융자조건 중에 크레딧이라 던지, 주택수입의 목적, 자금 출처 등을 알려야겠고, 공정한 자세로 임해 계약이 성립된후 문제가 발생되어 소송까지 해야 하는 불건전한 결과를 초래하지는 말아야 겠다.
워싱턴주의 계약서를 보게되면 기본이 되는 모든 조항뒤에도 융자와 Inspection, Sale of House, 등이 있어 4~6매의 서류가 될 수 있으며 모두 부동산 전문용어이어서 일반인들게는 이해가 어려울수 있으나 결국 사고자하는 사람과 팔고자하는 사람 모두를 안전한 거래가 될수있게 묶을 수 있는 분명하고 확실한 서류라고 볼 수 있다.
계약중 가장 많은 시간과 노력이 필요한 조건이 융자일 것이다. 한국에서처럼 모두 현금 거래로 이루어진다면 소요되는 시간과 문제는 훨씬 줄어들겠으나 대부분의 buyer는 융자를 이용하는 주택 구입자 들이다.
세계 어느 나라 보다도 가장 많은 돈을 빌려 주는 국가도 미국이며, 가장 용이하게 얻을 수 있는 나라도 미국일 것이다. 총금액의 5%, 10%, 20%, 25% 심지어는 제로다운(VA)으로도 내집장만을 할 수는 있느나, 우선 주택구입전 원매자로서 스스로의 능력과 자격이 있는지를 알아야겠다.
매월 페이먼트를 지불할 수 있는 수입능력과 현재까지의 신용이 좋아야 할 것이다. 중개인에게 미리 있는 그대로의 사정과 상황을 알리고 조정될 항목등을 세밀히 첨부하여 만약에 융자를 받게되지 못하게 될 경우 지불한 계약금을 되돌려 받을수 있어야 할것이다.
융자 다음으로 중요한 조건 조항이라면 Inspection Contingency라고 하겠다. Form 17은 seller가 작성한 Property Information이다. 살고 있던 집을 가장 많이 알고 있는 seller가 집의 좋고 나쁜점을 명기해 놓은 후이지만, 전문 인스펙터로부터 상태 보고를 받아야 겠다. 오래된 집일수록 꼭 첨부해야할 조건중에 하나이다.
다음은 현재 살고 있는 집이 팔려야만 집을 사겠다는 조건도 첨부할 수 있으나 우선 살고있는 집의 매매계약이 이루어 진 후 새집을 고르는것이 현실적이다. 이 외에도 만약에 생길 분쟁에 대비해 계약 전 충분한 상담과 이해가 필요하며, 부동산 중개인과의 꾸준한 대화가 필요 할것이다.
글 / 김 수영