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김수영부동산

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조회 수 : 801
2013.01.25 (15:05:26)
주택 계약서 바로 알기 (1)
김수영 대표 2013/01/25 04:58:10 [조회 : 9]

미국의 모든 부동산 계약은 특별한 경우를 제외하고는 모두 조건부 계약이라고 말 할 수 있겠다.

모처럼 마음에 드는 주택을 정하고서 계약 체결 후 계약상의 조건과 실제 내용을 정확히 알지 못하여 셀러와 바이어간의 커다란 분쟁에 이르게되고 나아가 법적 소송 까지 하게 되는 케이스들을 종종 보게 된다.

특히 한인사회에서는 한국에서 오는 고객들과 또 한국식 부동산 업무로 익숙한 몇몇 브로커들로 인하여 한국인 시장만이 가지고 있는 고질적인 정서와 문화가 형성되어 있는 것이 사실이다. 실제 법의 판결을 받게 될 경우 얼마나 위험하고 무리한 거래들이 이루어 지고 있는지는 우리의 상상을 초월하기도 한다.

우선 미국의 모든 부동산 계약은 ' In Good Faith' 인 선의를 바탕으로 믿고 지킬수 있는 쌍방간의 약속이어야 하는 것이 모든 계약의 기본이다.

미국의 계약서는 셀러만 보호를 받는다거나, 바이어만 보호를 받을 수 있는 계약서가 아니다.

부동산 전문변호사협회에서 완성된 계약서이며 셀러,바이어, 중개인 모두를 보호하여

계약서 내용과 법의 질서만 지키면 모든 진행은 순조롭고 안전한 소유권 이전으로 진행 될 수 있도록 작성된 문서인 것이다.

교통질서와 마찬가지로, 60마일 지역에서 40마일로 달리거나 70마일로 달리면 위반인 것이다.

바로 갈 수 있는 길을 반대 방향으로 변환하거나 목적지와 전혀 다른 노선을 택하는 것 역시

약속한 시간내에 도착하지 못하게 되므로 약속에 대한 불이행이 되며 그 결과는 달라지는 것이다.

특히 계약서 내용중 시간, 날짜 개념에 인식부족으로 인하여 곤역을 치루게 되는 경우가 가장 많다고 볼 수 있다.

계약서에는 분명 " Time is essential of Contract" 이라고 표시되어 있으며 매우 중요한 요소 중에 하나이다.

예를 든다면 융자나, inspection contingency를 함께한 조건을 첨부한 계약이 성립 되었을 때, 조건 해제가 되는 시간계산이 언제부터 시작되는지, 얼마나 기다릴 수 있으며 만기 날짜와 시간은 언제인지, 만약 지켜지지 않았을 경우 어떤 불이익이 있는지 정도는 꼭 알아두어야 할 것이다.

가장 좋은 물건을 찿아 계약까지 성립하고도 약속시간을 지켜주지 못하여 깨어지는 경우도 보게 된다.

그 약속시간을 지켜주지 못한 이유로 다음 단계로 연결시키기도 전에 꼭 필요하고 원하던 물건을 다음 바이어에게 빼앗기게 되는 경우는 물론 마음이 바뀌게 된 셀러는 애초에 체결된 가격보다 훨씬 더 많은 액수를 요구하여도 되돌릴 수 있는 때는 이미 늦게 되는 것이다. 단 하루사이에 일어나는 일이 되기도 한다.

약속을 지켜주지 못하는 바이어는 신뢰를 잃게 되어 다시 사고자 시도를 하여도 셀러가 기다려 주지않는 경우도 많다.

1980년말, 2007년말 전에 인기 지역이었던 벨뷰, 머다이나, 커크랜드, 퀸 앤, 멕놀리아 지역에서는 흔히 발생하던 일이었다.

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다시 서서히 그런 시장이 다가오고 있다.

몇가지 주요 요소만이라도 꼭 기억하여 원하던 부동산장만과 거래진행에서 실패하지 않아야 겠다.

건전하고 유쾌한 거래로 행운이 기다리는 부동산 장만, 복많이 받는 집장만이 되어야 겠다.

글/김수영

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