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김수영부동산

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조회 수 : 972
2013.07.20 (14:26:08)
[투자가이드] 시애틀 부동산 투자에 '관심집중'

워렌 버핏의 스승으로 ‘가치투자이론’의 창시자인 벤저민 그레이엄은 투자에 대한 정의를 “투자는 철저한 조사분석을 통하여 원금과 만족할만한 수익률의 안전을 보장할 수 있는 행동이며, 이러한 기준에 들어맞지 않는 행동은 모두 투기로 구분된다”고 하였다.


현재 투자시장은 금융시장의 발달로 전통적 투자인 주식과 채권에서부터 금리, 외환은 물론 부동산, 선물, 옵션같은 실물자산을 바탕으로한 상품화된 투자에 이르기까지 그 범위와 종류가 다양하다.


특히 미국내 부동산에 대한 투자가 최근 미국 경제회복의 긍정적인 전망 가운데 ‘핫’한 아이템으로 떠오르고 있다. 경제회복의 기대속에 나타나는 거품이 아니냐는 우려섞인 의견도 있지만, 최근 몇년간 부동산시장의 퍼포먼스와 리스크를 최소화할 수 있는 분산투자에 있어 포트폴리오에 반드시 갖춰져야할 투자라는점 때문에, 부동산투자는 분명 새로운 기회의 투자처로 인정받고 있다.


미국경제 및 부동산시장 현황


미국 신용평가사인 무디스가 2013년~2014년 미국경제의 실질 경제성장률을 1.5~2.5%로 예측하였다. 2012년의 경제성장률(2.14%) 대비 17%의 성장률을 예상한 수치이다. 또한 경기의 지속적 확대와 실업률 저하는 미국은행의 자본기반 안정으로 이어진다는 평가를 하였다.


이와함께 전반적인 미국의 금융시스템에 대한 평가를 네거티브에서 안정적으로 상향조정하고, 개별 금융기관의 자본증대와 수익회복력이 궤도에 올랐다 판단했다. 이러한무디스의 평가 상향조정은 2008년 글로벌 금융위기 이후 처음이다.


미국의 경제성장에 따른 회복은 부동산시장의 회복을 야기했다고 볼 수 있다. S&P/케이스 쉴러의 20대 도시 부동산가치지수에 의하면 미국의 부동산(일반주택) 가격은 2012년 3월대비 10.9% 상승하였고 2006년 4월 이후 가장 큰폭의 상승이라 밝혔다.


주목할 만한 점은 이러한 주택가격의 상승은 곧 상업부동산의 회복과 상승을 동반하고 결과적으로 부동산시장 전체의 성장을 이끄는 원동력이 될 수 있다는 것이다. 실제로 역사적인 주택시장과 상업부동산시장과의 가격관계 그래프를 보면 상업부동산시장은 주택시장의 가격변동이 선행한후 이에따라 비슷한 형태로 형성되었음을 알 수 있다.



미국의 경제와 부동산시장의 회복은 미국의 부동산투자에 대한 가능성과 기회를 높여 주었다. 최근 미국의 금리상승과 채권가치의 하락으로 그대안을 모색하는 투자자들에게 미국의 부동산시장은 새로운 투자의 기회가된 셈이다. 세계최대규모(7000억달러)로 노르웨이 중앙은행이 운영하고 있는 노르웨이 국부펀드(GPFG)가 미국 교직원연금보험(TIAA-CREF)이 보유중인 부동산을 매입하는 등 총 6억달러를 미국 부동산시장에 투자한다고 밝혔다.


노르웨이뿐만이 아니라, 아시아의 자금들이 미국 부동산으로 흘러들어 오고 있다. 싱가포르는 6월 중순 현재 미국 부동산에 19억달러를 투자해 아시아국가 중 최대투자국으로 나타났고, 중국 역시 올해 15억달러 넘게 미국 부동산에 투자했다.

 

한국의 경우 미래에셋 글로벌 인베스트먼츠가 2억 1800만달러에 시카고의 오피스건물(Wacker Drive Office Tower)을 사들였고, 국민연금은 뉴욕에서 최소 1억달러의 부동산투자처를 찾고있다.


왜 미국인가?


미국경제의 회복이 부동산시장에 미치는 영향의 한가지 예로써, 2007년부터 진행되어온 '파나마운하 확장 프로젝트'라는 거대한 계획을 들 수 있다. 파나마운하는 중앙아메리카의 파나마지협을 통해 대서양과 태평양을 이어주는 운하이다. 미국의 동서 해상무역의 매우 중요한 통로이기도한 이운하에 대한 확장계획이 오는 2015년 완공될 예정이고 같은해 중순부터는 실용에 들어간다.


이러한 파나마운하를 통하여 기존의 세배에 가까운 물량이 운반될 것으로 기대하고 있다. 그리하여 기존의 항구들은 물량확보를 위한 공간을 늘리고, 새로운 도시에 항구가 들어설 전망이다.


시애틀에 본사를 두고 있는 부동산 전문업체 콜리어스 인터내셔널은 미국의 주택시장뿐아니라 상업부동산에 대한 전망을 긍정적으로 평가하며 파나마운하 확장에 의한 주요 항구도시의 상업부동산의 투자가치를 매우 높게 평가했다.


또한 콜리어스 인터내셔널의 2013년 1분기 보고서에 의하면, 미국의 균형잡힌 경제성장의 일환으로 소위 'ICEE(Intellectual Capital, Energy and Education)' 산업에 대한 관심과 관련산업의 기업들의 생성과 성장이 활발해지고 있다. 사무용 건물의 수요 역시 기존의 'FIRE(Finance, Insurance and Real Estate)' 기업에서 높게 나타났던 추세가 이제는 'ICEE' 산업이 집약된 기업에 의한 수요로 이동하였고 그 수요는 계속 증가하고 있다.


실제로 'ICEE' 산업이 집중된 도시의 사무용 건물의 경우, 건물의 공실률이 떨어지고 있는 추세이다. 이러한 ICEE 산업이 집중된 미국의 10개 도시에는 시애틀, 뉴욕(맨하탄), 워싱턴DC, 샌프란시스코, LA, 시카고, 휴스턴, 보스턴, 달라스, 덴버 등이 있다.


이들 도시 중 시애틀을 비롯한 맨하탄, 샌프란시스코, LA, 휴스턴 등은 파나마운하 확대사업과 맞물린 도시라는 점도 부동산투자를 하는데 있어 간과할 수 없는 부분이다. 이러한 'ICEE' 산업의 활성화는 사무용 건물뿐만 아니라, 결국 고용확대에 의한 주택시장의 활성화에도 긍정적인 영향을 미칠 것으로 전망한다.


부동산 투자 수단


과거의 부동산에 대한 투자는 많은 자본을 필요로 했던 부동산의 사고팔기였다. 때문에 과거 대부분의 (특히 한국에서의) 부동산에 대한 투자는 의도하였던 그렇지 않았던간에 투자보다는 투기의 성격을 더많이 띄게 되었는지도 모른다. 그러한 과거의 ‘모아니면도’식의 투기성 투자는 오늘날 부동산에 대한 정부의 규제와 법률 등으로 더많은 시간과 자본을 필요로 하게 되었고 잘못되는 경우 막대한 손해를 보게되기도 하였다.


하지만 지금의 부동산투자에는 비교적 소액의 자본으로 부동산투자를 위해 고안된 상품인 펀드에 투자하는 형태가 있고 부동산투자의 전문가들에 의한 철저한 분석과 운영이 이루어지는 이러한 펀드에 대한 투자는 분산투자의 효과를 극대화한다는 장점이 있다. 대표적으로 부동산투자신탁(리츠·REITs)이라는 주식과 유사한 형태로 운영되는 공모형 펀드상품이 있고, 그외에도 세계적인 자산운용사인 블랙락이나 한국의 미래에셋자산운용 또는 서밋에셋스트래티지스와 같은 기업의 사모형부동산펀드 상품도 있다.


자산운용사의 대표격인 블랙락의 경우, 미국과 영국에 130억달러 규모의 사모형 부동산펀드를 운영하고 있고, 최근 아시아시장에서 120억달러 규모의 부동산펀드를 운영하고 있는 MGPA를 인수함에 따라 그운영 규모는 더 커질 것으로 보인다.


미래에셋미디어에 의하면, 부동산펀드는 다수의 개인 또는 기관에 의해 투자된 자금을 부동산 개발사업이나 임대사업 또는 수익성있는 부동산에 투자하여 그로인해 발생되는 수익을 투자자들에게 배당하는 구조의 간접투자 상품이다. 이러한 부동산펀드는 일반 부동산투자와는 달리 거액의 자본이 필요하지 않고, 전문가들에 의한 철저한 수익성 분석후 투자가 이루어지기 때문에 전문적인 지식이 없어도 투자가 가능하다는 것이다.


게다가 부동산펀드도 펀드의 한 형태로 운용이되기 때문에 유동성 측면에서도 일반적인 부동산투자보다 유리하다고 할 수 있다. 또한 임대 등의 관리위험이 줄어든다는 장점이 있다. 직접 임대로 인한 세입자와의 각종 분쟁에 대한 가능성도 부동산펀드를 통한다면 걱정할 필요가 없어지게 된다. 하지만 부동산펀드 역시 실적에 따라 성과를 배분하는 간접투자의 성격을 띠고 있으므로 경우에 따라 자금이 장기간 묶이거나 손해를 볼 수 있다는 점은 인지해야 한다.


벤저민 그레이엄의 투자에 대한 정의로 투자와 투기를 구분 지을 수 있다면, 부동산투자 역시 투기가 될 수 있음을 알아야 한다. 몸이 아픈 사람이 전문가인 의사를 찾아가듯, 투자 역시 전문가에 의해 보다 확실하게 이루어져야 한다는 것이다.

 

2013년 미국경제와 부동산시장의 회복이 많은 금융 또는 부동산전문가들에 의해 조심스럽게 전망되고, 2015년 완공되는 파나마운하의 확장과 'ICEE' 관련산업의 성장에 따른 부동산시장의 성장이 예상되는 가운데 ‘철저한 조사분석을 통하여 원금과 만족할만한 수익률의 안전을 보장할 수 있는 행동’을 해야하는지, 아니면 ‘이러한 기준에 맞지 않는 행동’을 할지는 투기가 아닌 투자를 하는데 있어 다시한번 생각해 보아야할 중요한 사항이다.


(정보제공: 서밋에셋자산운용)


(c)조이시애틀뉴스(www.joyseattle.com)

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