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김수영부동산

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조회 수 : 780
2013.06.19 (07:11:46)
부동산 전문인의 수정된 공식 타이틀에 관하여
 

 

 

김수영 대표  

 

중개인의 선택

한국에서는 "부동산 중개사" 또는 공인중개인이라고 불리는 하나의 자격기준과 하나의 직급이 존재하지만 미국에서 Real Estate Broker라고 불리는 부동산 전문인의 경우 보다 엄격한 자격기준에 따라 계층적 직급이 존재하며 그 권한이 다릅니다. 따라서 미국생활에 익숙하지 않은 분들에게는 생소한 타이틀과 구별이 어려운 자격들이 있습니다.

 

이번 2013728일부터는 관련법이 수정되어 부동산 에이전트의 공식 타이틀이 Salesperson, Llicensee 에서 Broker로 바뀝니다.

 

부동산을 소유한다는 것은 확실한 축복이고, 즐거운 일이지만 미처 예상치 않은 일들로 인해 불쾌한 거래를 치른 후 부동산중개사들에 대해 좋지 않은 인상을 갖게 된 사람들도 많습니다.

이런 불쾌한 경험은 seller buyer들의 기본 상식에 대한 부족함에서 발생하기도 하지만 중개역할을 하는 브로커의 경험 부족이나 업무 수행 능력 부족에 기인하기도 합니다. 따라서 경륜이 있고 경험이 풍부하고 기본적인 업무수행능력을 갖춘 부동산 전문인을 선택하는 것은 매우 중요합니다. 부동산 전문인의 선택에 따라 부동산 거래 결과가 만족스러울 수도 있고 그렇지 못할 수도 있습니다.

미국 부동산 전문인에 대해 소개하면 다음과 같습니다.


미국의 부동산 전문인은 Real Estate Broker, Managing Broker, Branch Manager, Designated Broker 등으로 직급이 구별됩니다. 이들은 미국 각 주마다 다른 소정의 교육과 자질을 갖춘 후, 각 주정부에서 관리/실시하는 시험을 거쳐 면허를 받습니다. 법에서는 이들을 전문인으로서 대우함과 동시에 일반인들보다 더 많은 책임과 의무를 부여합니다.  도덕성과 직업에 대한 윤리 규정은 기본적이며 RCW, WAC 법을 중심으로 우선은 미국의 헌법을 중심으로 각 주의 특별한 부동산 법, 그리고 해당 지역 부동산협회(워싱턴 주의 경우 NWMLS)의 규칙을 준수하여야 합니다. 특히 NWMLA CBA 협회에 속한 부동산 전문인들은 협회 소속 회원간 전문인으로서의 행동규범을 지키며 또한 소속되어 있는 회사와의 계약에 따라 법과 질서와 규칙을 지키며 일하여야만 합니다.

부동산 중개인들은 워싱턴주 주지사의 최종적 감독을 받게 되며, 워싱턴주 주지사는 면허국장 (Director of Licensing)을 통해 감독하게 됩니다. 면허국장은 부동산 면허증을 소지한 전문인들을 관리하는 총 책임자인 Designated Broker를 각 회사에 임명하여 회사에 소속된 전체 중개사들을 교육 및 감독하여 소비자를 보호할 의무를 부여합니다.


1. Designated Broker: 부동산회사의 총 책임자를 Designated Broker라고 합니다. 회사에 소속된 브로커의 수가 수십 명이든 수천 명이든 그 회사를 관리하는 총책임자인 Designated Broker는 단 한 사람입니다. Designated Broker는 그 회사의 대표이며 총 감독과 지도를 맡은 지휘자입니다. Designated Broker는 부동산 법, 부동산 관리, 경영, 교육, 감독을 책임지며, 회사내의 전체 Broker와 일반 소비자를 보호하여야 하는 매우 중요한 위치에 있습니다. Designated Broker는 주정부에서 인정하는 면허(라이선스) 소지자이며, 대개 부동산 경험이 풍부한 베테랑 경력자이며, 경륜과 실적을 많이 쌓은 지식과 경영관리능력을 필수로 갖추어야 합니다. 한국에서는 브로커라는 명칭을 부정적으로 보는 경향이 있는데 미국에서는 그런 부정적 의미가 없습니다. 쉽게 설명한다면 Designated Broker는 종합병원의 병원장이라고 생각하면 됩니다.

 

2. Branch Manager: 부동산회사가 클 경우 각 지역에 지점(Branch)를 둘 수가 있습니다. 이 때 각 지점에 Branch Manager를 두게 됩니다. 각 지역의 Branch Office에 임명된 Branch Manager은 회사의 대표 책임자인 Designated Broker의 지휘 및 감독 하에 각 Branch Broker들의 활동을 교육 및 감독할 책임을 가지고 있습니다. 예를 든다면 초대형 부동산회사인 Coldwell Bankers Windermere는 각 지역마다 Branch를 두고 있으며 Branch manger가 관리하고 있습니다.

 

3. Managing Broker: Broker가 일반적으로 라인센스 보유 후 3년의 보호 관찰을 받고, 인턴 경력과 소정의 교육 의무를 마친 후 시험을 거쳐 자격을 획득할 경우 Managing Broker가 됩니다. Managing Broker의 업무도 일반 브로커와 동일한 영업직이며, 일반 브로커와 동일한 역할을 하며, 역시 회사의 규칙과 Designated Broker의 최종적인 감독과 지시를 받으며 활동합니다. 일반인들이 Managing이라는 타이틀 관계로 회사에서 관리직을 맡은 직책으로 알고 있을 수 있으나, 관리업무와는 상관이 없으며, 대개 3년의 인턴쉽을 마치고 한 단계 높은 브로커시험에 합격한 사람들을 말합니다.

4. Broker :

얼마전 까지 Sales Associate이라고 칭하였으나 지금은 브로커라고 개칭하였으며 Designated Broker 100% 감독하에 영업업무를 수행하게 됩니다. Broker는 법적으로3년 동안  인턴쉽을 거쳐야만 Managing Broker시험을 치를 수 있으며, 그 후 독립적으로 일 할 수 있게 됩니다. 회사에 소속되어 회사와 Designated Broker를 대리하여 부동산 소개와 판매를 돕는 영업직 대리인을 말하며. 보통 부동산 광고를 하는 면허 소지자중 거의 80% 이상이 여기에 해당됩니다. 계약서 작성을 비롯한 모든 부동산 활동은 Designated Broker의 밀접한 감독아래 수행합니다

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이 외 부동산 전문인으로서의 자격과는 관계 없으나 일반적으로 사용되고 있는 용어를 설명하면 다음과 같습니다.


1. GRI, CRS : 이들은 부동산 전문 교육기간을 통해서 수준 높은 교육을 받은 브로커들을 말합니다.

부동산업계에서 인정하는 학구파 브로커들이 소유하고 있는 자격증입니다. 역시 회사의 Designated Broker의 감독하에 업무를 수행하여야 한다.
2. Million Dollar Producer : 일년 판매 실적이 백만불 이상인 Broker를 말합니다.
3. President Club, Executive Agent : 각 회사마다 일정한 기준을 설정하여 그 기준에 합치할 경우 이런 타이틀을 부여합니다.
4. Top Producer : 회사 내에서 최고 실적을 올린 Broker를 의미합니다. 회사 내 판매직 브로커가 5명,50명,500명 일 수도 있으므로 숫자가 많고 평판이 좋은 회사 일수록 Top Producer는 최고의 능력을 가진 명예로운 타이틀이 됩니다.
5. Member of *** Association : Realtor’s Association   이러한 타이틀은 해당 협회의 회원으로 가입하고 회비를 내면 사용할 수 있는 것으로서 일반적으로 Brokerdml 자격, 신뢰성, 경력, 능력 등과는 관계없습니다.


NWMLS 부동산 경영인 협회 조찬회에서 (April 2012)

 

좋은 부동산 전문인을 선택하기 위해서는 Broker의 타이틀을 식별하는 것도 중요 하지만, 일반 고객으로서 관심을 가져야 할 가장 중요한 자격 요소는 경륜과 신뢰성일 것입니다. 주정부가 인정하는 Managing Broker 정도의 자격은 필요한 부동산 지식과 경력을 가진 전문인들이라고 볼 수 있습니다. 아울러, 주변 사람들의 권유를 따른다면 가장 안전한 방법이 될 것입니다.

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